消费基础设施：想起来空间广阔，干起来问题多多

以下我为甲方设计消费基础设施投融资课程的思路，也映射了我对商业地产行业现状的思考，分享给大家。需要咨询的话，不要联系我，文末附上了联系人。

一、先说市场深度与行业远景。

大家可能知道，我之前设计的清洁能源的课程，在北京站测试过，市场反响还不错。。。链接如下：

我和中咨的专家咨询过，按照他们的预测，未来的REITs基础资产里，新能源会是第一大类，规模可能达到4-5万亿。

那第二大类会是谁呢？

是的，消费基础设施。如果正常发展，消费类估计可以达到2万亿规模。。。当然，只是基于目前的“收益法”估值。

远景可期哈，也不知道会有多少年才能实现。。。但我一直觉得，需要选择一个确定性强的赛道，先随大波，再逐小流，不急不徐，方得始终。

个体与趋势博弈的结果，大致是赢少输多，你大A叔已经在反复教育你了。对个人来说，你我皆凡人，横竖八十年，认清趋势，顺势而为，稳中求进，可能才是走顺人生路的正解。

我相信，很多朋友，回顾下自己过去十年的际遇，会更加认可这个说法。

所有钓鱼秘诀的第一步，都是先找到一个鱼多的地方。

当政策在拼命喊促消费的时候，那就说明这个市场之前做得还很不足，你大概可以相信，这个市场水大鱼大。

二、你确定很懂消费基础设施？

商业地产在国内已经蓬勃发展了30年，先从香港和日本学百货与商超，后是从美国学购物中心和奥莱，再就是跟凯德学资本，经历了电商勃兴的冲击之后，国内商业地产行业已经趋于稳定，几乎每个细分类别都已经形成了一批头部企业。

而人才呢？一直非常割裂。

开发是一群人，商管是另一群人，而为他们解决资金问题的，是第三群人。来往不多，交叉很少，如果想找一个几个业务领域都熟悉的，凤毛麟角。

这也不能怪他们，业务本身把他们切开了。。。以万达为例，总部有项目管理中心，牵引和督导项目总拿地盖楼；总部有商管中心，统筹各个场子的主力店和精品店的招商租赁；财务部和资本中心负责解决钱的问题，在集团和不同项目公司之间往来。

每个人都是螺丝钉，干好自己的部分即可。

换句话说：行业里对消费类基础设施的投融管退各环节都熟悉的人，很少。

再换句话说：即便是管的环节，对多个资产类别和不同业态的定位、招商、租赁和投后管理都熟悉的人，也很少。

有人会说，分工协作，让专业人做专业事，才是有效率呀。。。亲，分工协作的本质是你让更便宜的人替你工作，从而达到更高的性价比。你懂但是让别人做vs你完全不懂只能靠别人做，这是两码事。是内卷日趋加重的市场，这个差别会越来越明显。

所以，我认为，这是一个相对割裂的传统行业，本行业内的各种知识和技能的壁垒本来就需要打通，在内卷的市场，综合能力会增强差异化，变得更有价值，更综合的个人能力，是安全绳，也是发射井。

三、投融管退与商业逻辑

所以，课程基本上是两个部分。

第一部分：投融管退业务线的纵向梳理。

既有城市更新和商业运营的明星企业（国际PE巨头投资）的当家人讲解如何前期研策、研判市场、精准定位和针对性构建租户组合；

也有多年供职于凯德总部的基金管理和资产管理专家从portfolio management角度讲解如何进行投后管理的绩效评价，如何进行AEI资产提升和市值管理。

既有权威的REITs审核专家，针对性讲解申报环节的要点难点。首先是如何有效识别、预判和规避，其次是如何正面沟通和妥善处理所遇到的实际问题。

也有实操专业机构从资产估值和风控法务两个角度，讲解消费基础设施从pre到REITs的不同环节应该注意如何防范风险。

还是那句话，REITs是服务企业发展战略的工具箱之一，而不是全部，以投融资促进企业发展，可能才是更核心的剧情主线。

第二部分是不同资产类别的横向贯通。

236号文准入的四类是购物中心、百货商超/家居卖场、社区商业、农贸市场。后来国办发文的家居卖场也揉进去了。

这四个类别的资产，虽然都归入消费类，但其实各自的商业逻辑和资产管理的关注点千差万别。

这四个类别，每一类都会邀请细分行业的头部企业操盘手，深入讲解行业概况和这一类别所特有的商业逻辑与投融资与经营管理风险点。

有些朋友会问，消费基础设施REITs还没发出来呢，有啥好学的？我能跟你说的是，40+企业已经在动作，几家企业已经临门，信息不对称本身就是拉开差距的原因。

机会，从来就是留给提前趴活的人。。。

四、谁应该更关心基础资产逻辑？

我一直在说，任何一个重资产行业，都值得用REITs视角重新审视一下既有的价值链条和利益分配。

抛开经营权REITs不谈，咱们只是产权类的，从市场化程度从低到高排序，可能应该是保障房>产业园区>物流仓储>消费基础设施。即，消费基础设施是市场化程度最高的，政府有形的手摸得最少，而它的复杂度和管理难度又是偏高。。。

基于这个判断，我觉得至少有三类人，需要高度关注消费基础设施的新生与变化。

第一类：基金管理人和运营管理机构。

随着REITs驱动下行业向纵深发展，对于关键岗位的要求会越来越综合化。其实，国内很多头部开发商已经在朝着凯德模式转型了，基金管理和资产管理的联结越来越紧密，并逐渐做强真正的轻资产能力。

国内很多机构都说自己在做轻资产，但据我理解，轻资产也分很多种：

如果只是做商业运营管理，就一直会停留在食物链的下游，随时处于一个被挑选的乙方身份。

而融合了资产管理甚至基金管理的能力，就相当于顺着食物链向上游进化，甲方成分越高，组局的主动性越强，至少不会老是处在被挑选的位置，在内卷的市场，日子也会相对好过一些。

无论哪种轻资产（基金管理or运营管理），都需要你确确实实理解底层资产。想要体验冷暖，必须躬身入局。

第二类：民营企业。

我一直相信，消费基础设施是一个高度市场化的领域，央国企并不必然具备优势，民企在激烈的市场竞争中已经证明了自己的品牌和实力。

从这个方面说，可能只有物流仓储可以勉强与其相比；当然了，电商、移动互联网、新能源车等几个领域，都是高度市场化的竞争成就了战斗力强悍的头部企业，让人欣慰的是，这些龙头企业来自竞争，而不是政策保护或者有形之手。

对于很多民企来说，这可能意味着稀缺的机会领域，dddd。

在四类准入资产中，购物中心/奥莱的头部化已经有些明显，而社区商业和农贸市场则自然具有本地化属性，还缺乏特别成功的全国连锁龙头企业。行业格局还远没有固化，各种收并购的机会依然存在。

REITs的加持是一方面，另一方面则是二级市场启动对于一级市场的带动作用。可以预见，一级市场上消费基础设施的并购和pre基金投资会越来越多，很多机构已经在提前布局。当然，你依然可以选择继续观望。

之前说过高和的社区商业并购基金，说过大家保险在收购上海一些购物中心，一个老哥主导的冷链pre基金也很快要官宣落地，另一个老哥的华之门已经悄然崛起。

我内心里还是相信民营企业的韧性与活力，给点阳光，必然灿烂。很多时候，不用一股脑发文件、立flag、送温暖，少伸手、少翻烧饼、政策中性的效果可能更好。

第三类：投资机构。

有时候朋友问我，过去几年零售商业地产为啥姥姥不疼舅舅不爱？

其实，博枫、黑石、CPPIB、泰康、平安、国寿等大牌都先后在国内投过购物中心，早年间华平还投过服装批发市场，越秀香港REITs里的白马市场也一直非常稳健。前两天一个哥们告诉我，他的冰雪体育场与商场的融合体，NOI yield可以做到15%。。。

机构投资人不太敢搞，主要是因为太复杂，管理难度大，没有太靠谱的商管伙伴。。。于是，很多机构的懒人选择，是前几年投办公楼，近两年投工业类。

然后发现，2018年之前投办公楼的，基本上都埋在里面了。之后投物流仓储产业园区的，要么高位站岗，要么抢不进去。

前两天半夏的李蓓骂外资在A股里是“无头苍蝇、风格飘忽、是搅屎棍”，但考虑到只有15%的公募基金跑赢了指数，中国市场的机构投资人整体上的表现是不太行的，距离“挺起脊梁”还有很大的差距，无论一级二级。

抛开A股这种奇葩，单纯是以不动产基金和REITs为代表的另类投资领域，国内机构投资人的表现也是远远不足的。

听说写字楼空置了，就一刀切不投了，听说商业难管，就一刀切不碰了。

核心原因还是同质化，听风是雨，缺乏对于基础资产的深入研究和独立判断。能看主体的时候，尽量不看底层资产。不太会看底层资产又不太看得懂主体的时候，就尽量找别的机构组团搭伙，名曰联合投资，实则相互壮胆。。。不创新、不挑头、不独行、宁肯平庸跟随，主打一个稳字。

听说PA在收购我最喜欢的一栋上海写字楼，心里竟然有点小感动，在一帮机构听到办公楼就回避三舍的时候，坚持自己的独立判断，才配得上自己行业龙头的地位。

没有坏资产，只有坏价格和坏资管。

三天前，黑石的人民币基金管理公司在上海完成了基协注册，而凯德的人民币基金管理公司设立的更早。这些行业龙头已经在用实际行动告诉你，另类投资是星辰大海，从PERE到私募REITs到公募REITs甚至海外REITs都有无限可能。

市场一直在变化，简单抄作业就想躺赢的时期已经过去了，作为投资机构，如果不深入研究行业趋势和底层资产，如果不借着REITs和pre的春风把另类投资搞起来，确实有可能又错过一个时代。